Un edificio può ospitare gli uffici dell’impresa, essere costruito per la vendita oppure essere detenuto per incassare affitti. La struttura fisica può essere identica; cambia il modo in cui il bene produce benefici e, con esso, il trattamento contabile. IAS 40 disciplina gli investimenti immobiliari: terreni e fabbricati detenuti per percepire canoni, beneficiare dell’apprezzamento del capitale o entrambe le cose.
La domanda iniziale non è dunque quanto valga l’immobile, ma perché l’entità lo detenga. Solo dopo aver individuato il perimetro corretto si sceglie e si applica il modello di valutazione. La guida riguarda il framework IFRS: non estende automaticamente IAS 40 ai bilanci italiani redatti secondo i principi OIC e non determina il trattamento fiscale dell’investimento.
La destinazione distingue IAS 40 da IAS 16 e IAS 2
Il capannone utilizzato per produrre e la sede amministrativa sono immobili a uso del proprietario. Per i beni di proprietà, il riferimento è la guida a IAS 16 e alle immobilizzazioni materiali. Un fabbricato acquistato o costruito per la rivendita nell’ordinario svolgimento dell’attività ricade invece nel perimetro delle rimanenze: la destinazione alla vendita fa parte del modello operativo, non è soltanto la possibilità di cedere in futuro qualsiasi bene.
Un edificio concesso in locazione per ricavarne canoni può invece essere un investimento immobiliare. Anche un immobile temporaneamente vuoto, ma detenuto per essere locato, non perde per questo solo fatto la sua natura. La classificazione dipende dalla destinazione documentata, non dal fatto che a ogni chiusura siano già entrati affitti. Analogamente, un terreno detenuto per apprezzamento di lungo periodo non coincide con il terreno acquistato per svilupparlo e rivenderlo nel normale ciclo commerciale.
Nei fabbricati a uso misto occorre guardare alle porzioni. Se la parte locata e quella utilizzata dall’impresa possono essere vendute separatamente, o concesse separatamente in leasing finanziario, si contabilizzano separatamente. Se non sono separabili, l’intero immobile può qualificarsi come investimento immobiliare soltanto quando la parte a uso proprio è non significativa. Non esiste una percentuale universale da applicare al posto del giudizio previsto dal principio.
Conta anche il servizio offerto. La vigilanza e la manutenzione accessorie di un edificio locato non equivalgono necessariamente alla gestione di un’attività alberghiera: un hotel posseduto e gestito dall’entità comporta normalmente servizi significativi e rientra nell’uso proprio. Affidare alcune funzioni a un gestore esterno non risolve automaticamente la classificazione; bisogna capire quale attività e quale esposizione economica restino in capo al proprietario.
Conta anche il perimetro del bilancio. Un immobile locato a un’altra società del gruppo può essere un investimento immobiliare nel bilancio individuale del proprietario, se ne soddisfa i requisiti. Nel consolidato, invece, l’utilizzo da parte di una società del gruppo è uso proprio dal punto di vista del gruppo: la stessa locazione infragruppo non basta a giustificare IAS 40.
Costo iniziale e immobili detenuti tramite diritto d’uso
Per un investimento immobiliare di proprietà, IAS 40 prevede la rilevazione iniziale al costo, includendo i costi di transazione pertinenti. Una manutenzione ordinaria non diventa un nuovo investimento solo perché riguarda un immobile a reddito.
IAS 40 può riguardare anche un’attività consistente nel diritto d’uso di un immobile detenuto da un locatario, quando ne ricorrono i requisiti. La rilevazione iniziale segue allora IFRS 16. Se si applica il fair value model, l’oggetto da misurare è il diritto d’uso, non automaticamente la piena proprietà dell’edificio sottostante. La presenza di un contratto di locazione o di una sublocazione richiede quindi l’esame delle condizioni concrete: non rende da sola ogni diritto d’uso un investimento immobiliare.
Fair value e costo raccontano aspetti diversi
Dopo la rilevazione iniziale, IAS 40 prevede il modello del fair value oppure il modello del costo. La policy va applicata coerentemente, tenendo conto delle specifiche eccezioni previste dal principio: non è una scelta da rifare ogni anno, immobile per immobile, per ottenere il risultato più favorevole. La presentazione ufficiale di IAS 40 della IFRS Foundation descrive la differenza fondamentale fra i due modelli.
Nel fair value model, il valore contabile è aggiornato al fair value e le sue variazioni si rilevano nel conto economico del periodo. Non si aggiunge l’ammortamento del fabbricato come se fosse contemporaneamente misurato al costo. Il fair value riflette una prospettiva di mercato secondo IFRS 13: non coincide necessariamente con il prezzo pagato, con una stima interna desiderata o con il totale degli affitti attesi senza considerare tempi e rischi.
Nel cost model, per un immobile di proprietà non classificato come posseduto per la vendita, il valore segue il costo al netto degli ammortamenti e delle perdite per riduzione di valore secondo le regole applicabili. Il valore non resta dunque immobile al prezzo d’acquisto. Inoltre, il fair value rimane un’informazione richiesta nelle note, salve le specifiche fattispecie eccezionali: scegliere il costo non significa poter ignorare il valore di mercato.
Il confronto con IAS 16 è essenziale. Il suo modello della rideterminazione del valore mantiene l’ammortamento e tratta gli incrementi, in generale, nelle altre componenti di conto economico complessivo e nella riserva di rivalutazione, con eccezioni legate alle rettifiche precedenti. Il fair value model IAS 40 porta invece le variazioni successive a conto economico. La parola “fair value” compare in entrambi, ma non autorizza a sovrapporre i due trattamenti. Neppure una rettifica immobiliare usata per stimare il valore di un’azienda coincide automaticamente con una registrazione IAS 40 in bilancio.
Un esempio: utile contabile e affitti incassati
Ipotizziamo un immobile di proprietà rilevato a 1.000.000 di euro, già comprensivo dei costi di transazione da includere. Nell’esercizio gli affitti maturati e incassati sono 50.000 euro e la manutenzione ordinaria sostenuta e pagata è 10.000 euro. Non ci sono ulteriori investimenti, imposte, oneri finanziari o altre variazioni. Alla chiusura il fair value dell’intero investimento è 1.080.000 euro.
Con il fair value model, nell’ipotesi semplificata la variazione di valore è 80.000 euro. Si aggiunge al saldo fra affitti e manutenzione, pari a 40.000 euro: l’effetto complessivo prima delle componenti escluse è 120.000 euro. Gli 80.000 euro di incremento non sono però un affitto incassato né una vendita realizzata. In questo esempio il flusso monetario netto considerato resta 40.000 euro.
Per vedere la differenza, consideriamo in alternativa il cost model. Supponiamo che 200.000 euro siano attribuiti al terreno non ammortizzabile e 800.000 al fabbricato, con valore residuo nullo e vita utile stimata di 40 anni. Con ammortamento lineare, un intero esercizio e nessuna perdita di valore, la quota è 20.000 euro e il valore contabile finale 980.000 euro. Il risultato illustrativo è 50.000 − 10.000 − 20.000 = 20.000 euro; il fair value di 1.080.000 euro è esposto nelle informazioni richieste, senza trasformarsi per questo nel valore iscritto.
I 40 anni non sono un’aliquota imposta da IAS 40, ma un’assunzione dell’esempio. I due calcoli rappresentano policy alternative, non due registrazioni simultanee sullo stesso investimento. Mostrano perché confrontare l’utile di due società immobiliari richieda di leggere la policy contabile: uguali affitti e uguali esborsi possono accompagnarsi a risultati e valori di bilancio diversi.
Il cambio d’uso deve essere provato, e la direzione conta
Il trasferimento da o verso IAS 40 richiede un effettivo cambiamento d’uso, con evidenza che il bene soddisfi o cessi di soddisfare la definizione di investimento immobiliare. Una nuova intenzione della direzione o un aumento del prezzo di mercato non bastano da soli. Anche decidere di vendere un investimento immobiliare senza avviare uno sviluppo finalizzato alla vendita non lo trasforma automaticamente in rimanenza. Per la disciplina delle rimanenze resta distinto il riferimento alla valutazione delle rimanenze.
Se un immobile a uso proprio diventa un investimento da misurare al fair value, IAS 16, oppure IFRS 16 per il diritto d’uso, si applica fino alla data del cambiamento. La differenza iniziale fra valore contabile e fair value è trattata come una rideterminazione del valore secondo IAS 16, con le relative regole di recupero delle rettifiche precedenti. Non va confusa con le successive variazioni di fair value IAS 40, che transitano nel conto economico.
Per esempio, con valore contabile di 900.000 euro e fair value di 1.000.000 alla data del trasferimento, in assenza di precedenti svalutazioni da recuperare l’incremento di 100.000 euro confluisce in OCI e nella riserva di rivalutazione. Un successivo incremento IAS 40 di 40.000 euro si rileva invece a conto economico. Nel percorso inverso, il passaggio da investimento al fair value a uso proprio assume come costo il fair value alla data del cambio. La stessa regola vale per il trasferimento a rimanenza quando inizia uno sviluppo finalizzato alla vendita. Con il cost model, il solo trasferimento tra categorie non azzera invece la storia del valore contabile.
Diverso è il passaggio da rimanenza a investimento immobiliare misurato al fair value: la differenza rispetto al precedente valore contabile si rileva a conto economico. Lo stesso vale, alla conclusione della costruzione, per la differenza fra fair value e precedente valore contabile di un investimento immobiliare costruito dall’entità e destinato a quel modello. Non si applica automaticamente la riserva di rivalutazione prevista nel passaggio dall’uso proprio.
Le note servono a interpretare il numero di bilancio
La lettura non si esaurisce nel valore finale. Occorre conoscere il modello applicato, i criteri usati nei casi di classificazione difficile, i proventi da locazione, i costi pertinenti e il raccordo fra valore iniziale e finale. Nel cost model sono rilevanti anche ammortamenti, perdite di valore e fair value comunicato nelle note. Nel fair value model bisogna distinguere gli effetti delle stime dagli acquisti, dalle cessioni e dai trasferimenti.
IAS 40 incoraggia la valutazione tramite un professionista indipendente qualificato e richiede informazioni sull’eventuale utilizzo di tale valutatore; non stabilisce, da solo, che ogni entità debba sempre incaricare un perito esterno. Eventuali ulteriori obblighi vanno esaminati separatamente. Anche le eccezioni alla misurazione attendibile del fair value sono circoscritte: un mercato meno attivo non autorizza automaticamente a cambiare modello dopo che l’immobile è stato misurato al fair value.
Per valutare un bilancio immobiliare, separa quindi tre domande: quale uso giustifica la classificazione, quale policy determina il valore iscritto e quali componenti spiegano il risultato dell’esercizio. Un incremento patrimoniale può derivare da una stima e non da liquidità aggiuntiva; un valore al costo può convivere con un fair value molto diverso nelle note. È questa riconciliazione, insieme alla destinazione del bene, a rendere il dato interpretabile. Il suo inserimento nell’attivo non corrente non sostituisce l’analisi del principio applicabile.